中海华润抢“百亿地王”背后：酒仙桥豪宅“卖爆”，北京11月二手房成交量又到高点

　　来源：华夏时报

　　华夏时报记者 李凯旋 北京报道

　　中海一天就花了153亿元。11月29日，中海以153.32亿元的价格摘得了朝阳区年内第二宗组团地块。同时，这宗组团地块的价格也打破了北京单笔土地出让金的纪录。但是，北京土拍的“好戏”远没有落幕。

　　据悉，海淀朱房村的两宗地块出现在北京2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单中，两宗地块不设置地价上限，也不设置销售指导价。据悉，海淀朱房村的两宗地块条件优越，备受市场期待。

　　中海153亿元拿下“地王”

　　公开资料显示，此次的组团地块包括朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块、小红门乡剩余土地一级开发项目地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目地块。此次的组团地块是名副其实的“巨无霸”，其总建设面积约14.7公顷，规划建筑规模为39.4万平米，总起始价就为153亿元。

　　最终，此次的组团地块没有触及到175.95亿元的价格上限。计算来看，中海给出的153.32亿元的价格使得地块的溢价率为0.21%。同时，由于地块对于房企的资金要求较高，其最终也是仅有中海和华润两家房企报名参拍。

　　今年6月份，朝阳首次推出“组团地块”，与这次一样，也为“酒仙桥+X”的模式。彼时，中建智地联合体以112亿元的底价将上述组团地块纳入囊中。目前，朝阳区“组团地块”采用“住宅+产业+配套”的模式。“‘组团’的操作可以理解为肥瘦相间，也可以理解为多业态用地并列供应，对房企打造复合型产品和对超级大盘的开发具有较大的考验。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示。

　　同日，北京还成功出让了丰台新宫的一宗地块。该地块被福州裕斌以24.345亿元的价格摘得，溢价率为0.1%。值得关注的是，该宗地块原计划在今年9月份竞拍，但因故终止出让。相比较首次出让，该宗地块的土地面积从此前的5.39万平米缩减至3.04万平米，起始价也从52亿元下调至24.32亿元，但起始楼面价几乎保持稳定，为4万元/平米。

　　为何敢豪掷百亿元

　　对当下花钱应该十分谨慎的房企而言，153亿元绝不是个小数目。那么，此次为何中海和华润两家房企敢于报名拿下“巨无霸”？朝阳区在推出“组团地块”时，曾受到颇多质疑。中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者表示，为了能够顺利出让，朝阳对地块的控高、建筑规模等指标均进行了优化，对房企而言更加友好。

　　“上述调规利好于企业，在保证企业利润空间的前提下，帮助企业减轻商业运营压力，帮助企业资金快速回笼。”张凯对《华夏时报》记者表示。

　　此外，在此次“组团地块”出让前，首宗“组团地块”可以说是卖了一个好价钱。《华夏时报》记者了解到，首宗“组团地块”中的酒仙桥地块打造了北京宸园项目。“非常抢手，那个项目可是卖火了，首期开盘就售罄。”一位房产中介对《华夏时报》记者表示。目前，两宗“组团地块”中酒仙桥地块的销售指导价均为12.5万元/平米。“这次出让的酒仙桥地块有北京宸园珠玉在前，又有调规加持，再叠加中海的产品力，自不必多说。”张凯如此表示。

　　对于中海而言，“组团地块”中小红门地块后续在去化上或许存在一定压力。十八里店地块承接国贸、大望路、双井区域的置换需求，周边的金隅云筑、朝央和煦项目的去化率均较为可观。“而小红门地块界面老旧杂乱，周边在售项目开盘一年有余网签率不足70%，去化速度并不理想。”张凯表示。

　　二手房市场持续火热

　　中海敢于百亿元拿地的另一大底气或许来源于市场。11月份，北京二手房的成交量延续了10月份高位成交的态势。根据北京住建委披露的数据，截至28日，11月份，北京二手房的网签量为16976套，环比上月同期上涨21.1%，同比2023年同期则是上涨52.2%。麦田房产方面预计，全月北京二手房网签量在1.8万套左右，将超过10月份，再创今年新高。

　　同时，伴随着二手房的快速成交，北京二手房的挂牌量持续下降。麦田房产发布的数据显示，11月份，北京二手房挂牌量环比上月下降2.5%。同时，与上月相比，北京二手房议价空间下降0.35个百分点，自“9·30新政”后已经连续两个月下降。

　　麦田房产方面认为，一般而言，议价空间可以反映买卖双方对市场预期的变化。议价空间持续降低，一方面表明新政后业主对市场信心在不断恢复，另一方面则说明购房者对市场的乐观预期和入市的急迫性有所增加。

　　同时，近期北京持续加码对楼市的优化政策，降低了一系列购房交易税费，并将在12月份取消普通住房与非普通住房标准，麦田房产方面认为，北京二手房交易中置换需求占比很大，政策的影响随着时间推移逐步传导至改善市场，再叠加税费新政，预计12月份北京二手房的改善需求会显著增加。